相続登記を自分でやってみた（素人でも土地の名義変更はできます）

こんにちは、たっきーです！

本日は『相続登記（土地の名義変更）を自分でやってみた体験記』です。

それでは、早速いきましょう！

【結論】土地の名義変更は自分でできます

ネット記事を参考に、相続登記にチャレンジしました。

申請にともないネット情報だけでは分かりにくかった箇所や初心者が陥りがちなミスを、
素人目線から解説します。

登記完了までにかかった時間と訪問回数

登記完了までのおおまかな所要時間と訪問回数はこちらです。

▼ 所要時間
　　書類作成に１〜２日

▼ 訪問回数
　　法務局：３回
（書類発行に１回、登記申請に１回、完了証の受取りに１回）
　　市区町村役場：３回
（相続人３人がそれぞれ１回ずつ）

相続登記にかかった費用

母の話によると、10年前に今回と同じ土地を相続登記したときには司法書士への報酬が 10万円（諸経費込み）だったそうなので、今回は 7.8万円 のコストカットになりました。

我が家は祖母（存命）も自分名義の土地を所有している関係で、トータルで３回分（7.8万×３回＝23.4万円）のコストカットが見込めます。

つまり一度経験しておくと、将来的には数十万円単位の節約につながる可能性があるのです。

そもそも相続登記はしなければならないのか？

2024年４月１日以降に相続登記が義務化され、３年以内に申請しなければ10万円以下の罰金が発生します。
参考文献：法務局

相続登記が自分でできるかの判断はここ（我が家のケースを解説）

まずはおおまかな流れを把握して、全体像をつかみましょう。詳細はわからなくても大丈夫です。

相続登記のおおまかな流れ

1. 相続する不動産を特定する
2. （法務局）登記簿謄本を発行する
3. （市区町村役場）被相続人の戸籍関連書類を集める
4. 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する（法定相続のケースなら省略可能）
5. 登記申請書を作成する
6. （法務局）登記申請する
7. （法務局）完了書類を受け取る（郵送での受け取りも可能）

相続登記がかんたんに済む人の条件とは？（我が家のケースも紹介）

以下に当てはまるほど、申請はかんたんです。
（※必須条件ではありません）

我が家のケース

ここで我が家のケースをご紹介します。

• 相続人は配偶者と子供のみ
  • 父の逝去により母がすべての不動産を相続することになりました
  • 子供である私と妹は相続を放棄しました
    　
• 遺言書はなく、遺産分割協議にて相続内容を決定
  • 父は遺言書を残しておらず、また法定相続どおりの遺産分割ではないため、
    相続人３人（母・私・妹の３人）で遺産分割協議書を作成しました

法定相続人はだれになるか？

法定相続人の考え方をかんたんに紹介します。
法定相続どおりに遺産を分割するなら、遺産分割協議は割愛できます。

我が家のケースだと、祖母は存命ですが配偶者である母と第一順位である子供（私・妹）が優先されるため、相続人は配偶者（母）と子供（私・妹）になります。法定相続どおりの配分だと、母が1/2、私1/4、妹1/4です。

相続登記申請の流れ

①相続する不動産を特定する

固定資産税の納税通知書にある固定資産税課税明細書、もしくは各市区町村役場で請求できる「名寄帳（なよせちょう）」で相続する不動産（土地・建物）を特定します。

②【法務局】「登記簿謄本（登記事項証明書）」を発行する

発行にはいくつかの方法があります。

オンライン請求だと、手数料の支払いはインターネットバンキングやPay-easyで電子納付できます。今回はインターネットで請求しペイジーで支払ったのち、法務局で直接受け取りました。（10通発行で4800円でした）

窓口での待ち時間もなくて、たいへん便利です！
参考：登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です（法務局HP）

登記簿謄本（登記事項証明書）のオンライン請求の手順

③【市区町村役場】被相続人と相続人の戸籍関連書類を集める

市区町村役場で集める書類は下記のとおりです。

※ 料金は自治体ごとに異なる場合があります
ので、参考までに。

❶ 被相続人（亡くなった方）の出生から
死亡までの戸籍謄本

被相続人とは、相続財産を遺して亡くなった人のこと。
つまり、亡くなった方の【出生から死亡までの連続した戸籍謄本】が必要です。

戸籍謄本（全部事項証明書）１通450円、原戸籍謄本（＝改製前の古い戸籍の謄本）１通750円

留意点

本籍地が出生から死亡までの間に複数存在する方（結婚などで本籍地を異動したなど）は、本籍地のある市区町村役場ごとに戸籍謄本を請求していく必要があります。

亡くなった時点の本籍地でまず戸籍謄本を請求し、その情報をもとに過去の本籍地を辿っていくイメージです。（遠方なら郵送がおすすめ）

たっきー

市区町村役場の方に、出生から死亡までの戸籍謄本が欲しいと伝えるとくわしく教えていただけました！

❷ 被相続人（亡くなった方）の住民票の除票

除票とは、死亡や転出により台帳から除籍されたことを証明する書類のこと。

１通300円

❸ 相続人全員の戸籍謄本（全部事項証明書）

今回のケースだと母、私、妹の３つの戸籍謄本です（本籍地で請求するため３人が各々集めました）
相続する権利がある人の戸籍謄本が必要ですので、相続を放棄する人の分も必要になります。
なお、母の戸籍謄本は（父と同じ戸籍のため）❶に兼ねてOKとのこと。

１通450円（コピー機でのコンビニ交付は400円）

❹ 相続人全員の住民票

現在住んでいる市区町村役場で取得するため、母、私、妹の３人が各々集めました。
なお、母は父と同じ戸籍のため❷の除票と兼ねてOKとのこと。

１通300円（コピー機でのコンビニ交付は100円）

❺ 相続する不動産の固定資産評価証明書

不動産所在地の市区町村役場で取得します。

１件目400円、２件目以降は100円

我が家が実際に支払った金額は、
❶ 450円＋750円×2通 ＝ 1,950円
❷ 300円
❸ 私 400円＋妹 450円 = 850円
❹ 母 100円＋私 100円＋妹 300円 ＝ 500円
❺ 400円　 合計 4,000円　でした！

④ 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する

ここからは遺産の分割方法によって、３パターンに分かれます。

1. 遺産分割協議により遺産を分割する
2. 法定相続どおりに遺産を分割する
3. 遺言書どおりに遺産を分割する

❷ 遺言書がある or ❸ 法定相続分による相続なら本章は割愛してください。

❻ 遺産分割協議書

文書作成ソフト等で作成します。
（作成方法は後述してます）

❼ 相続人全員の印鑑証明書

現在住んでいる市区町村役場で、母、私、妹の３人が各々集めました。

なお、私は実印を登録していなかったため、実印の登録から行いました。
（当日中に実印登録と印鑑証明書の発行まで完了でき、翌日からはコンビニ交付も可能とのことでした）

１通300円（コピー機でのコンビニ交付は100円）

❽ 相続関係説明図（※必須ではない）

文書作成ソフト等で作成します。
必須ではありませんが、添付すると戸籍謄本の原本を返却してもらえます。
今回は返却の希望はなかったのですが、念のために添付しました。

我が家が実際に支払った金額は、
❼ 母 100円＋私 100円＋妹 300円 ＝ 500円　 合計 500円　でした！

「遺産分割協議書」の作成方法

法務局で取得した登記簿謄本を参考に「登記申請書」を作成していきます。（画像は拡大できます）
書式の赤文字部分を修正し、A4サイズで印刷してご使用ください。

登記簿謄本（全部事項証明書）のここを書き写します

遺産分割協議書の綴じ方

遺産分割協議書は、相続人の人数分作成します。（提出は１冊のみでOK）
なお１つの書類であることを証明するために、各ページの間に契印（相続人全員の実印）を押しましょう。

また、相続人全員分の遺産分割協議書をずらし重ねて、全員分の割印を押します。

相続関係説明図の作成方法

相続関係説明図とは、亡くなった方と相続人たちとの関係がまとめられた図（家系図）のことです。
罫線が必要になるため、Excelでの作成がおすすめです。

⑤ 登記申請書を作成する

登記申請書の作成方法

法務局で取得した登記簿謄本を参考に「登記申請書」を作成していきます。（画像は拡大できます）
書式の赤文字部分を修正し、A4サイズで印刷してご使用ください。

素人がつまずきやすいポイント

申請人はだれになる？

たっきー

申請人は登記によって利益を得る人、つまり不動産を相続する人
になります。

我が家の例だと、申請者＝母になります。（子供２人は相続放棄するため）

仮に３人で法定相続分の登記をするケースだと、３人のうち誰か１人が相続人全員分を申請することもできますし、全員で申請することもできます。その場合は、登記申請書の「相続人」の欄に相続する人全員を記載し、申請者にのみ「（申請者）」と記載しましょう。

ただし、申請者とならなかった相続人には「登記識別情報」は通知されませんのでご注意ください。

非課税対象の不動産とは？

たっきー

相続登記における登録免許税の免税措置として、平成３０年４月１日から令和７年（2025年）３月３１日までの間は、下記の条件で非課税（免税）となります。

非課税対象となる条件

1. 土地である
   （建物ではない）
2. 不動産の価額が100万円以下である
3. 登記申請書に法令の条項を記載する
   • 「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」

参考：相続登記の登録免許税の免税措置について（法務局）

非課税対象の土地の評価額は、「課税価格」の計算には含めないようにしましょう。

課税価格を計算するときに、どこの価格を参照するのかわからない

たっきー

固定資産税 課税明細書の「評価額」、もしくは名寄帳の「評価額」でも確認できます。

課税価格と登録免許税の算出方法

登記申請書の綴じ方

登記申請書の後ろに「収入印紙貼付台紙」をあわせ、ホチキス留め（左２箇所）します。
なおこれらが１つの書類であることを証明するために、各ページの間に契印（申請者の実印）を押しましょう。

返信用封筒について

登記完了証を郵送で受け取る場合には、返信用封筒が必要になります。
返信用封筒には宛名（申請者宛）を必ず記載しましょう。

法務局が配布しているパンフレットも参考になります

⑥【法務局】登記申請する

持参するものを、最終確認しましょう。

「登記申請書」の後ろに上記すべての書類をあわせ、クリップで留めて提出しましょう。

法務局内にて収入印紙を購入し収入印紙貼付台紙に貼り付けた後、窓口にて登記申請しました。
受付後、完了証を窓口での受け取り希望にした方は引換証を手渡されます。

修正がある場合は平日に電話で連絡があります。修正がない場合は９日後以降の平日に受け取れるとのことでした。

⑦【法務局】完了書類を受け取る
（郵送での受け取りも可能）

「登記完了書（書面申請）」と「登記識別情報通知」を渡されます。
「登記識別情報通知」は、今後、土地を売買したりする場合に必要な書類なのでしっかり保管して
おきましょう。

以上で相続登記は完了です。

「自分で相続登記する」メリットとデメリット

＼ 切り替えられます ／

司法書士に依頼すべきケースとは？

次に当てはまる方は、司法書士もしくは代行サービスに依頼した方がよいかと思います。

おすすめの書籍

ご自身で相続登記を予定されている方へ、より詳しく知りたい方はこちらの書籍がおすすめです。

たっきーの所感

相続登記とはご家族が亡くなられたタイミングで行うものですが、他にも役所手続きや遺品整理など想像よりもバタバタすることが多いのが現実です。

一から調べながら登記を行うのは苦労しましたが、私たちと同じ立場の方の役に立てればと思い、このたび記事にしました。誰かの役に立てたなら幸いです。

また、登記申請自体もオンラインで行うことが可能です。しかしネット上にあまり情報がなく、今回は紙媒体での申請を選択しました。2024年４月から登記が義務化されましたので、今後はオンライン申請の情報も出てくるかもしれませんね。

登記は確定申告ほど期限の迫ったものでもないので、自分や家族の保有する不動産を把握する意味も含めてチャレンジしてみるのをおすすめします。